Расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика. Как расторгнуть договор ипотеки? Как расторгнуть ипотечный договор с банком

Ипотека – сложный вид кредита, который выдается на длительный срок и под высокие проценты. За время обслуживания долга у плательщика могут возникнуть семейные и финансовые ситуации, когда потребуется расторжение закладной.

Со стороны банка могут возникнуть обстоятельства (из-за целевого и залогового кредитования), когда инициировать разрыв соглашения могут и они.

Виды ситуаций

Наиболее часто договор прекращает свое действие из-за:

• решения кредитного учреждения, когда клиент нарушает условия закладной;
• по соглашению сторон, где обе стороны приходят к компромиссу.

Закрыть залоговый заем в одностороннем порядке практически невозможно, но и с точки зрения законодательства России недопустимо.

Инициатива банка

В большинстве случае кредитор сам решает выставить претензии заемщику, и для этого нужны веские обстоятельства:

1. Нецелевое расходование денег, допустим, не на те нужды, на которые они были выданы. И хотя почти не оставляют лазеек, все же многие люди строят «серые» схемы, направляя ссудные деньги на иные цели, не указанные в договоре.
2. Предоставление клиентами заведомо ложных данных в анкете, поддельных справок о доходах и прочей информации. Тогда кредитор имеет право выставить требования о досрочном закрытии долга по обоюдному согласию с заемщиком или через суд.
3. по ипотеке могут и через порчу, снижение ликвидности залога. Большинство учреждений не разрешают прописывать на квадратных метрах людей без своего согласия. Как вариант, могут предложить не закрыть полностью долг, а предоставить иное имущество для обеспечения ссуды.
4. Нарушение условий . Компания в своих договорах прописывает общее состояние имущества, при любых изменениях в результате наступления страхового случая договоренности могут не сработать.

Когда заемщик не готов погашать оплату в полном объеме, то редко следует требование о расторжении соглашения по ипотеке. Но через суд банки могут воспользоваться своим правом.

Желание клиента

Подобное право у заемщика существует, как и у банка, всю ситуацию можно разрешить в судебном порядке или по обоюдному согласию. Но на практике ситуация обстоит не лучшим образом.

Следует доказать, что человек более не может выполнять свои обязанности по соглашению из-за изменения обстоятельств.

Яркий пример – увеличение стоимости займа вследствие проблем по валютным ссудам, которые возникли у большинства плательщиков в 2014 году. На деле клиентам предложили реструктуризировать задолженность через кредитора или .

Соглашение по обоюдному согласию сторон

Это наиболее приемлемый для всех участников сделки вариант. Но финансовые организации не согласятся на разрыв договоренностей по ипотеке, если не найдут в этом выгоду для себя.

Обычно речь идет о следующих случаях:

• Клиент желает , а вырученные средства пойдут на закрытие ссуды. При этом банкиры будут контролировать сделку на каждом этапе. Этот подход максимально снижает риски всех участников сделки.
• Заемщик желает на другое физическое или юридическое лицо. Речь идет о смене плательщика. При согласии банка сделка проходит в один день.

Другие варианты прекращения действия закладной, которые может предложить банк, отвергать не стоит, ведь они в любом случае учитывают все риски. При любой ситуации все придется решать через ипотекодержателя. Не исключено, что общими усилиями можно прийти в общему знаменателю.

• Тоже самое касается и тех случаев, когда заемщик перестает оплачивать страховку. От страховки жилья он отказаться не может, а вот от взносов, например, по страховке жизни может. Только это может быть невыполнением обязательств по договору, что сулит его расторжение.

Сегодня мы почти каждый день слышим об ипотеке – по телевидению и радио, в журналах и газетах. Для большинства из нас ипотека – это возможность приобретения жилья, мало кто понимает действительную суть ипотеки. Ипотека – это одна из разновидностей залога, которая представляет собой залог любой недвижимости, а не только жилья. Согласно п. 1 статьи 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Данную статью мы посвятили рассмотрению правовых основ ипотеки, или залога недвижимости.

Федеральным законом, регулирующим вопросы ипотеки, является Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон).

Договор об ипотеке. Государственная регистрация ипотеки

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил главы 28 ГК «Заключение договора».
В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 статьи 10 Закона). Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Согласно п. 2 статьи 19 Закона государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены (п. 1 статьи 20 Закона):
— договор об ипотеке и его копия;
— документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
— документ об уплате государственной пошлины;
— иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии с п. 5 статьи 20 Закона ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

За государственную регистрацию договора об ипотеке и внесение соответствующих записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством РФ о налогах и сборах (статья 24 Закона).

В соответствии с п.. 22 п. 1 статьи 333.33 Налогового кодекса (НК) за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, государственная пошлина устанавливается в следующих размерах:
— физическим лицам — 500 рублей;
— организациям — 2000 рублей;
За соглашение об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП:
— физическим лицам — 100 рублей;
— организациям — 300 рублей.
В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина взимается в размере, установленном для физических лиц.

Согласно статье 12 Закона при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Расторжение договора

Изменение и расторжение договора согласно п. 1 статьи 450 ГК возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п. 1 статьи 44 Закона залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества. Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п.

Расторжение договора ипотеки происходит из-за заемщика

1 статьи 452 ГК).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно п. 5 статьи 453 ГК если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Ипотечный кредит имеет массу как положительных сторон, так и отрицательных. К последним в том числе можно отнести форс-мажорные обстоятельства, из-за которых заемщик может оказаться, что называется, у разбитого корыта. Вот вам пример: если потребительский кредит сегодня банки выдают в лучшем случае на 3-5 лет, то средний срок продолжительности ипотечного кредитования составляет 10-15 лет. А за это время, согласитесь, произойти может очень многое. Взять, к примеру, нестабильную экономическую ситуацию в нашей стране, из-за которой многие предприятия были вынужденны сократить своих сотрудников. И что делать людям, особенно если они выплачивают ипотечный кредит? Искать новую работу? В кризисное время сделать это нелегко, да и не факт, что заработной платы хватит для того, что бы покрыть расходы по выплате кредита.

В связи с различными событиями в жизни заемщика, последний начинает думать о возможном выходе из ситуации, в том числе и о расторжении кредитного договора. А можно ли вообще это сделать? Давайте разбираться.

Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

Да, расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика имеет место быть, но все далеко не так просто, как хотелось бы. Почему? Сейчас узнаете.

Если у заемщика начинаются неприятности с доходами и он не может выплачивать полную сумму ежемесячного долга или даже ее часть, ему стоит обратиться в банк и рассказать о своей ситуации. Да, не факт, что банк пойдет навстречу, но велика и вероятность того, что финансовая организация согласится с доводами своего клиента и смягчит условия кредитного договора (так называемая реструктуризация кредита). В том случае, если банк ни в какую не хочет помогать заемщику, у того есть несколько вариантов для расторжения договора.

• Самый первый вариант это внесение всей суммы долга единовременно. В таком случае договор прекращает свое действие, а жилье полностью переходит в руки заемщика, то есть банк в этом случае не имеет никаких претензий к своему уже бывшему клиенту. Но это, как вы понимаете, случай исключительный, потому как найти средства для одновременного платежа всей суммы долга под силу лишь единицам.

• Второй вариант это рефинансирование ипотеки. Рефинансирование это получение еще одного кредита, которым погашается первый кредит на более выгодных условиях. Рефинансирование можно произвести как в этом же банке, если есть возможность, так и в другом.

• Третий вариант это продажа недвижимости. Как мы знаем, для того, что бы продать квартиру, купленную в ипотеку, нужно разрешение банка, а это целая проблема, поскольку банк имеет полное право отказать заемщику в его просьбе.

• Наконец, расторжение договора возможно в том случае, если банк нарушает обязательства, которые прописаны в самом договоре. В этом случае заемщик может подать на банк в суд, что в свою очередь может помочь слегка скостить процентную ставку, если делом займется грамотный юрист. Но тело долга все равно никуда не денется и выплачивать его придется в любом случае.

Расторжение ипотечного договора по инициативе банка

Расторжение договора ипотеки может исходить и от самого банка, что, правда, происходит крайне редко.

• Чаще всего банк требует погасить задолженность всю и сразу в том случае, если заемщик не выполняет обязательств по кредитному договору. Например, он просто перестает платить по договору и на звонки банковских работников не отвечает. В таком случае финансовая организация может потребовать возместить всю сумму долга. Если того не происходит, спустя определенное время банк может подать в суд, что бы продать квартиру и пустить вырученные денежные средства на оплату долга ведь жилье находится в залоге у банка.

• В последнее время банки начали добавлять в кредитный договор особый пункт, согласно которому заемщик не имеет право сдавать жилье. Если выясняется, что владелец квартиры все же решился на такой шаг, банк может потребовать расторжение договора.

• Тоже самое касается и тех случаев, когда заемщик перестает оплачивать страховку. От страховки жилья он отказаться не может, а вот от взносов, например, по страховке жизни может.

  Расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика

  Только это может быть невыполнением обязательств по договору, что сулит его расторжение.

• Расторжение договора со стороны банка возможно даже в том случае, если заемщик решил, скажем, сделать перепланировку квартиру, не согласовав этот момент с финансовой организацией.

Стоит отметить, что в указанных случаях расторжение договора возможно как в случае договоренности сторон, так и по постановлению суда. Поскольку расторжение договора обычно не выгодно обеим сторонам, последние пытаются договориться о примирении и решении возникшей проблемы.

Как расторгнуть ипотечный договор с банком?

Расторжение договора ипотеки Расторжение договора ипотеки Ипотечное кредитование прочно вошло в российскую практику. Его преимущество состоит в том, что лица приобретают жилье по доступным условиям, банк обеспечивает возвратность и платность своих средств залогом, а государство отчасти снижает количество нуждающихся в жилье. Отношения между банком и заемщиком по договору ипотеки носят длительный характер, поэтому условия договора максимально доводятся до прозрачности.

Расторжение ипотеки по соглашению сторон

Однако нередко одна из сторон требует расторжения договора по каким-либо причинам. Сложность этих отношений обусловлена залогом недвижимости, которая часто оказывается единственным жилым помещением залогодателя. Правоотношения между банком и лицом можно рассматривать в двух ипостасях, которые неразрывно связаны в этих отношениях: Закреплены обстоятельства, позволяющие требовать досрочного исполнения договора. В связи с этим при расторжении договора следует исходить из ст.

Все же не так часто расторгаются договоры ипотеки по инициативе сторон, превалирующе количество дел разрешается досрочным исполнением обязательств или обращением взыскания на предмет договора. Расторжение договора ипотеки, скорее, исключение, нежели правило. Однако такая судебная практика все же существует. Расторжение договора по инициативе залогодателя Залогодатель, который изъявил желание прекратить отношения должен аргументировать свое решение.

В первую очередь, следует обратиться к залогодателю с предложением о расторжении договора, и лишь при отказе обратиться в суд. Такое желание может быть вызвано различными факторами: Ситуации могут быть абсолютно разными, но позиция истца должна быть обоснована.

Например, решением Чишминского районного суда от 22 августа г. В связи с неисполнением кредитных обязательств суд обратил взыскание на предмет договора по заявлению банку. После возбуждения исполнительного производства залогодатели погасили задолженность из иных средств, исполнительное производство было окончено, арест с недвижимости снят.

Удивительно, но факт! В случае невозврата денег, гражданин может обращаться в суд.

Однако банк отказывался погашать регистрационную запись, что было сделано в судебном порядке посредством расторжения договора. Как показывает судебная практика, ухудшение финансового положения не является основанием расторжения ипотечного договора, так как залогодатель обязан исполнить обязательства.

Также невозможно расторгнуть договор в связи с изменением кадастровой стоимости залога например, решение Воскресенского районного суда Нижегородской области от 22 марта г. Часто предмет ипотеки является единственным жильем, которое не подлежит взысканию в соответствии со ст.

Однако залогодатели порой тщетно пытаются расторгнуть договор ипотеки после возбуждения исполнительного производства, апеллируя тем, что условия договора нарушают законодательство например, решение Курчатовского районного суда от 27 декабря г. Если же залогодатель требует расторжения договора в целях освобождения недвижимости от обременения, то, в большинстве случаев, банк соглашается на расторжение при уплате процентов за пользование кредитом и комиссии.

В обратном случае вопрос разрешается в судебном порядке. Расторжение по инициативе залогодержателя Само по себе расторжение договора не может являться целью залогодержателя. Это требование, скорее, вторично и вытекает из требования исполнения денежных обязательств. Следовательно, банк потребует прекращения правоотношения в случае образования задолженности или регулярном нарушении сроков исполнения обязательств.

Судебная практика свидетельствует о том, что неисполнение обязательств в течение 3 месяцев и задержка исполнения более 30 дней являются основанием для расторжения договора. Зачастую банки нарушают права залогодателей, указывая в договоре такие основания расторжения договора, как смена места жительства, несообщение об увольнении.

В подобных случаях представляется рациональным требование признания договора недействительным в части в связи с отсутствием возможности влиять на условия договора. К типовым договорам применяются правила о договоре присоединении п. Банк, требуя исполнения договора и его расторжения, как правило, включает в исковое заявление требование об уплате процентов и комиссии за пользование кредитом.

Расторжение ипотечного договора по инициативе банка

Кредитор должен уплатить денежные средства в счет процентов и комиссии только за период пользования услугами банка п. Кроме того банки активно практикуют установление финансовых санкций в виде повышения процентов за просрочку уплаты платежей. При расторжении договора суд может снизить увеличенные проценты, если сочтет их завышенными, о чем говорится в п. Выводы Ипотечное кредитование один из сложных и дорогих видов банковских услуг.

Удивительно, но факт! Это позволяет выровнять ситуацию, не допустить просрочек во время каких-то трудных жизненных ситуаций - болезни, потери работы.

Расторжение договора может быть обусловлено различными основаниями, основные из которых были рассмотрены.

Расторжение договора ипотеки

Кредитор не освобождается от исполнения кредитных обязанностей после расторжения договора, поэтому инициирование прекращения отношений с банком чаще всего вызваны желанием досрочно исполнить обязательства при этом оплатив проценты и комиссии лишь за период пользования кредитом. Расторжение договора банком может обуславливаться различными причинами, но оно не должны нарушать права кредитора.

Данный форум был организован Бельгийско-Люксембургской Торговой Палатой в России и состоялся 15 ноября г. После проведения форума пройдет торжественный вечерний прием в Резиденции Чрезвычайного и Полномочного Посла Великобритании в России доктора Лори Бристоу.

Ипотеку в ряде случаев расторгнуть можно , хотя это сложный процесс. В отличие от потребительских кредитов расторжение ипотечных соглашений не только является возможным, но и случается весьма часто. Связано это и с особенностями ипотеки как кредитного продукта (она является целевым кредитованием и предполагает наличие залога), и с появляющимися у банка основаниями для этого.

Наиболее частые варианты этого следующие:

Расторжение ипотеки по инициативе заемщика при его одностороннем решении по закону допустимо, но на практике почти невозможно. Основание для этого имеется только в крайних случаях.

Справка. Распространенная альтернатива расторжению – это реструктуризация.

Достаточно часто расторжение случается, если супруги, являющиеся созаемщиками разводятся, и появляется необходимость продажи квартиры. Кредитная организация может расторгнуть договор, если клиентом не выполняются оговоренные обязательства. Условия, когда договор может быть расторгнут, указываются в нем на стадии его заключения.

Как прекратить действие сделки?

Инициатором расторжения договора по закону может выступать как банк, так и заемщик.

По инициативе заемщика

Если речь идет о ситуации с заемщиком, то реализовать это крайне сложно. Единственное основание, которое может сделать такую ситуацию возможной, то это явное изменение обстоятельств, ввиду чего он не может справиться с обязательствами. При этом нужно будет доказывать, что о таких факторах он не мог догадываться при оформлении кредитования, и не мог ничего сделать, чтобы предупредить или устранить их.

С учетом того, что ипотека предполагает страхование жизни и здоровья клиента и страхование залогового имущества, доказать, что предположить те или иные обстоятельства было невозможно, будет непросто. При этом финансовые проблемы клиента, делающие выплату ипотеки невозможной, не будут приняты во внимание даже в суде и даже при условии экстренных обстоятельств.

По требованию банка

Чаще всего инициатором расторжения является банк. Причиной для этого может быть любое серьезное невыполнение заемщиком положенных обязательств. Чаще всего банки ссылаются на следующие основания:

Важно! Обычно если заемщик просто не выплачивает ипотеку, о расторжении сразу говориться не будет. Если же банк примет решение обратиться в суд для взыскания долга, но вместе с этим он заявит и о расторжении.

Оптимальным решением является расторжение договора по согласию обеих сторон. Но банки не пойдут на это, если им это не выгодно. Добиться этого можно в следующих случаях:

1. Заемщик желает продать залог и использовать вырученные средства для выплаты кредита. Для снижения риска и получения денег банки обычно предлагают реализовать залог своими силами или контролируют этот процесс.
2. Заемщик планирует отказаться от договора, переведя долг и иные обязательства на иное лицо. По сути, тут говорится о продаже залогового имущества и передаче кредитных обязательств вместе с этим. Если этот вариант согласовывается с банком, то ипотека расторгается, и заключается новый договор с новым заемщиком.

В любом случае при надобности расторжения договора без обращения в банк не обойтись. Возможно, путем общих усилий будет отыскан максимально подходящий вариант для обеих сторон.

Документы

Список необходимых документов будет отличаться в зависимости от того, кто является инициатором расторжения, и каковы основания для этого. Обычно требуются следующие бумаги:

Предоставляются они в двух экземплярах: копии и оригиналы. Оригиналы возвращаются после того, как государственная регистрация проведена. Копии документации остаются в деле.

Процедура

Как уже было сказано, ипотека может быть расторгнута и по соглашению, и в одностороннем порядке через суд. Без судебного разбирательства не обойтись в таких ситуациях:

1. смерть кредитуемого;
2. получение заемщиком инвалидности;
3. развод созаемщиков и наличие детей, не достигших совершеннолетия;
4. наличие социальных льгот, которые были получены при оформлении ипотеки или в процессе ее обслуживания.

Эти ситуации достаточно непростые, и прийти к соглашению, которое будет устраивать всех, крайне сложно. Договор составляется банком с учетом того, чтобы максимально защитить свои интересы.

Внимание! Если при подаче иска ссылаться на закон о защите прав потребителей (если имеются основания), можно избежать оплаты госпошлины.

При порядке расторжения без суда это делается посредством соглашения сторон. В данном случае нужно обратиться к кредитору с заявлением, содержащим основания необходимости расторжения, что даст возможность найти компромисс.

Так, при продаже недвижимости с целью погашения долга у заемщика останется часть средств, превышающих задолженность. В случае разрешения вопроса в суде возможна срочная реализация квартиры с учетом штрафных санкций, скидок на торгах, судовых издержек. Тогда можно остаться и без недвижимости и с остатками задолженности.

Также существует вариант по согласию с кредитной организацией отыскать покупателя, который готов купить квартиру с ипотекой. Наиболее простой в оформлении и сложный на практике вариант – это простое досрочное погашение, при котором клиент находит средства и погашает требующий расторжения займ.

Но размеры сумм, которые нужны для сделок с недвижимостью, несмотря ни на что требуют либо продажи залогового имущества, либо переуступки прав требования. Обычно у проблемных заемщиков нет другого имущества, цены которого хватит для погашения задолженности.

Причины и основания для признания кредитного соглашения недействительным

Договор может быть признан недействительным через суд. Тогда стороны, подписавшие его, должны вернуть деньги либо имущество. Для признания недействительным нужны веские основания:

Бывают случаи, когда недействительной признается только часть договора. Если ее убрать, то документ будет иметь юридической силы.

Расторжение договора для двух сторон является сложным и трудоемким процессом, предполагающим немалые убытки. Поэтому в большинстве случаев лучше найти ему альтернативу. Перед тем как брать ипотечный кредит, нужно трезво оценить свои возможности.

В отличие от обычных потребительских кредитов, ипотека – долгосрочная и масштабная сделка. Если в первом случае кредит берется максимум на 5 лет, то срок жилищных займов редко составляет менее 10-15 лет. Подавляющее большинство людей с трудом может спланировать свою жизнь на следующие 3-5 лет, а уж о более длительных сроках и говорить нечего. Тем более что никто не застрахован от таких жизненных обстоятельств, как:

• потеря места работы или уменьшение заработной платы;
• возникновение серьезного заболевания или инвалидности у заемщика, не позволяющей работать по основной профессии;
• потеря постоянного дохода одного из супругов и увеличение расходов в связи с рождением ребенка;
• появление дополнительных постоянных расходов из-за болезни кого-то из родственников и так далее.

Через некоторое время, как у банка, так и у заемщика могут значительно измениться обстоятельство, что вынудит одну из сторон прекратить взаимоотношения. Следует учитывать, что расторжение договора ипотеки повлечет за собой либо полное погашение задолженности перед банком, либо заключение нового кредитного договора. Ипотечные взаимоотношения могут быть расторгнуты:

1. по инициативе банка-кредитора;
2. по инициативе заемщика.

Расторжение ипотечного договора по инициативе кредитора

Стоит отметить, что на практике такое случается достаточно редко. Наиболее распространенной причиной расторжения договора с ипотечным заемщиком становится возникновение у него серьезной задолженности по ежемесячным выплатам. При этом заемщик не идет на контакт и не желает обсуждать с банком свои финансовые проблемы.

Как правило, такое расторжение сопровождается исковым заявлением в суд. Кроме того, есть еще ряд причин, по которым банк может инициировать расторжение ипотечного договора:

1. если заемщик будет использовать кредитные деньги не по их целевому назначению, то есть если заемные средства или их часть не будут направлены на приобретение жилья. На сегодняшний день это очень маловероятная причина, поскольку, как правило, банки контролируют всю сделку от начала до конца и перечисляют деньги напрямую продавцу;
2. если заемщик умышленно предоставил банку недостоверные данные о себе, в особенности то, что касается доходов и места работы. Это условие в подавляющем большинстве случаев прописано прямо в договоре и если через некоторое время после взятия кредита выясняется обман, банк имеет полное право досрочно расторгнуть договор и потребовать возврата полной суммы долга и возможно даже уплаты некоей суммы штрафа;
3. если заемщик умышленно изменяет стоимость жилья без согласования с банком или причиняет ему вред, сюда относятся различные виды ремонта, перепланировки, переноса сантехники и т.д. Возможность совершать периодические инспекции залогового жилья прописана в ФЗ «Об ипотеке»;
4. если заемщик не заключил подписываемый ежегодно страховой договор на жилье. Для банка это означает, что его риски не застрахованы и в случае порчи или утери объекта залога, не получится компенсировать соответствующие расходы и страховых платежей.

Во всех указанных случаях расторжение может быть выполнено по постановлению суда или по взаимной договоренности заемщика и кредитора. Обычно банки всеми средствами стремятся не доводить дело до суда. Если у заемщика возникают финансовые трудности, то ему, как правило, предлагают различные варианты реструктуризации долга, кредитные каникулы и другие варианты облегчения кредитного бремени.

Расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика

Здесь основной причиной так же, как и в предыдущем случае является отсутствие у заемщика возможностей по обслуживанию кредита. Если клиент не может договориться с банком о смягчении условий кредита на приемлемых для себя условиях, то у него нет другого выхода, как расторгнуть договор. Однако необходимо помнить, что прекращение действия ипотечного договора влечет за собой досрочное возвращение всей суммы долга. Также заемщик может расторгнуть договор по одной из таких причин:

1. рефинансирование ипотеки в этом же или другом банке. Как правило, к такому ходу прибегают в том случае, если появляется более выгодная ипотечная программа, чем та, которую уже обслуживает заемщик. Во многих банках есть отдельное направление рефинансирования, поскольку такие сделки требуют особого подхода;
2. если заемщик хочет продать или обменять объект ипотеки. В такой ситуации клиент должен будет полностью погасить займ досрочно или заключить с банком кредитный договор на других условиях для того, чтобы погасить оставшуюся часть долга;
3. если банк нарушает свои обязательства, прописанные в кредитном договоре, к примеру, самовольно изменяет процентную ставку в сторону увеличения или необоснованно требует досрочного погашения займа. Однако и в такой ситуации денежные обязательства заемщика никуда не денутся, и долг банку необходимо будет выплатить

Форс-мажор и нестандартные ситуации

Зачастую случаи форс-мажора прописываются в договоре отдельным пунктом. При этом указывается, как должны вести себя стороны в каждом из указанных случаев. Правда, редко в ипотечных договорах учитывается такая ситуация, как банкротство банка. Законодательство не предусматривает прекращение кредитных обязательств в случае банкротства кредитора. Если вдруг нечто подобное произойдет, то заемщику следует обратиться за решением вопроса в суд.

В ипотечной практике изредка, но случаются такие ситуации, когда заемщик через несколько лет обращается в суд с требованием признать договор недействительным. Причиной для такого решения может быть какая-либо ошибка или несоответствие пунктов договора действующему законодательству. Для заемщика это очень выгодная ситуация, поскольку при признании договора недействительным, недействительными признаются и обязательства сторон. А это означает, что клиент должен вернуть банку только сумму, взятую в кредит без процентов, а все что он выплатил за прошедшие годы сверх нее, банк должен будет ему вернуть.

Однако банки сегодня тщательно прорабатывают тексты своих ипотечных договоров, чтобы исключить возможность подобного развития событий.

Можно ли аннулировать ипотеку?

Кредит на недвижимое имущество — это наиболее сложная финансовая операция банка. Такой заем выдают на длительный срок (до 30 лет). За указанный период может произойти немало реформ и других изменений, в связи с этим возможно расторжение ипотечного договора. Банк может аннулировать контракт в ситуации, когда заемщик уклоняется от уплаты либо не соблюдает условий контракта.

Оснований на прекращение отношений с кредитно-финансовой организацией у самого должника куда больше. Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком? Рассмотрим в этой статье.

Чаще всего расторжение ипотечного договора с финансовым учреждением возникает:

• по инициативе банка – основанием для этого становятся нарушения условий ипотечного кредита заемщиком;
• по обоюдному согласию сторон – кредитор и заемщик находят компромиссное для всех сторон решение.

Причины и условия для расторжения договора ипотеки

Основания прекращения договора ипотеки со стороны кредитора:

• невыполнение условий соглашения по выплате займа;
• применение банковских денег не по целевому назначению;
• предоставление ложной информации;
• осуществление перепланировок без получения согласия финансового учреждения;
• причинение вреда недвижимости (предмету залога);
• неисполнение обязательств по страхованию.

Самая распространенная причина для прекращения соглашения банка с заемщиком — постоянные просрочки. При этом, если должник не будет уклоняться от разговора с кредитным учреждением, то возможен альтернативный вариант — реструктуризация задолженности.

Ипотека — кредит, который берется на длительный срок, и от потери работы, уменьшения заработка, болезни, возникновения дополнительных обязательных затрат не застрахован ни один заемщик.

Юристы в сфере кредитования рекомендуют рассчитывать возможность погашения ипотечного займа исходя из того, что взнос не должен превышать трети дохода, даже если кредитно-финансовая организация позволяет приобрести более дорогостоящую квартиру при большем платеже.

Способы расторжения ипотечного договора

Законодательство России предусматривает следующие способы прекращения кредитных обязательств перед банком:

• по обоюдному согласию сторон;
• по судебному решению.

Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор по своей инициативе?

Такая возможность у должника имеется. Способы расторжения контракта в этом случае:

• у заёмщика появились средства, чтобы погасить кредитные обязательства полностью. Финансовое учреждение не может отказывать клиенту в его пожелании. При полной оплате ипотеки раньше оговоренного срока, естественно, контракт прекращает свое действие;
• у должника настолько ухудшилось финансовое положение, что больше вносить платежи по ипотеке он не в состоянии. В этой ситуации нельзя прекращать взносы по кредиту, иначе банк может отобрать недвижимость через судебный орган. В таком случае возможна реализация жилья, которое выступает залогом по кредиту. Из средств, полученных за квартиру, вносится остаток задолженности финансовому учреждению. Но сложность состоит в том, что разрешение на продажу обязан дать сам банк, что маловероятно.

Обращаться в судебный орган за расторжением договора ипотеки в одностороннем порядке нужно в том случае, если банковское учреждение явно и открыто нарушает условия контракта. А также если имеются неоспоримые доказательства, и по обоюдному согласию банк решить проблему не желает.

Расторжение договора ипотеки по инициативе банковского учреждения

Расторжение договора ипотеки по инициативе банка осуществляется крайне редко.

• Чаще всего банк требует погасить весь долг, если должник не выполняет обязательств по кредитному договору.
• Банки могут добавлять в соглашение пункт, согласно которому должник не вправе сдавать жилье. Если выясняется, что владелец недвижимости все же решился на подобные действия, банковское учреждение может потребовать прекращения кредитных обязательств.
• Это касается и тех ситуаций, когда должник перестает платить страховку. От последней заемщик отказаться не может, а вот от платежей, к примеру, по страховке жизни — имеет право. Если это является неисполнением обязательств по соглашению, банк может потребовать расторгнуть договор.
• Расторжение договора со стороны кредитно-финансовой организации имеет место даже в той ситуации, если заемщик решил сделать перепланировку жилья, не обговорив этот момент с банком.

Расторжение ипотечного договора по обоюдному согласию сторон

• должник хочет продать предмет залога и расплатиться за счет вырученных денег по ипотеке. Для снижения своих рисков и получения денег, банк может предложить реализацию недвижимости своими силами либо под его полным контролем.
• заемщик отказывается от кредита с переводом задолженности и прочих обязательств на иного субъекта. В таком случае речь идет и о продаже квартиры, и о передаче вслед за этим своих обязательств по займу. Если удастся получить согласие банка, то кредитный договор расторгают, а новое соглашение заключается уже с другим заемщиком-залогодателем.

Обратите внимание!

При наличии штрафных санкций и просрочек платежей вам лучше обратиться в судебный орган для прекращения кредитных обязательств. В такой ситуации можно будет ходатайствовать перед судебным органом о снижении неустойки.

Как расторгнуть ипотечный кредитный договор с банком после подписания официального соглашения? Рассмотрим следующие ситуации:

• договор подписан, но вы еще не получили средства. В этой ситуации сложности будет создавать банк, поскольку клиент отказался от денежных средств, что не входит в интересы кредитора. Но до получения вами соответствующей суммы, соглашение является не вступившим в силу, что согласуется с действующими законами РФ. Главное, не поддаваться на давление банковского учреждения;
• если вы подписали ипотечный договор и деньги поступили на ваш счет, ситуация затрудняется. В этом случае отказаться от ипотеки практически невозможно, только если сам банк пойдет на уступки, что случается крайне редко. Лучший выход из такой ситуации — досрочное погашение займа за счет имеющихся средств.

Экономика страны переживает кризисный период, причем уже довольно долгий, что затрудняет получение ипотеки. Поэтому не стоит думать, что кредитное учреждение без проблем согласится с потерей заемщика. Но, если вы получили деньги и больше не нуждаетесь в ипотечном займе, стоит попытаться от него отказаться.

Резюме

Договор ипотеки может быть расторгнут по инициативе банковского учреждения и по желанию заемщика. Осуществляется это в одностороннем порядке (в основном через суд) либо по соглашению сторон. Безусловно, разумнее всего прийти к обоюдному решению и не доводить дело до судебного процесса, но это не всегда удаётся.

Поэтому для каждого клиента банка очень важно выполнять кредитные обязательства, которые накладывает договор по ипотеке.

При необходимости судебного разбирательства рекомендуется заручиться помощью квалифицированного юриста, так как обычному человеку будет довольно сложно провести процесс расторжения ипотечного соглашения с выгодой для себя. Если у вас остались вопросы по поводу того, как расторгнуть ипотеку с банком, специалисты портала Правовед.RU готовы оперативно на них ответить.

Комментарии

Вам может быть интересно

Защита прав по договорным отношениям имеет временные пределы. Касается это и взаимоотношений с банками. Невозможно предъявлять требования друг к другу бесконечно, этот период ограничен законом. Что значит срок исковой давности, как правильно воспользоваться этим сроком по ипотечному договору – об этом в статье кредитного юриста. Срок исковой давности – отрезок времени, данный для отстаивания нарушенных...